cl.xyz亚洲日韩 老旧免费物业管理调研报告
老旧免费物业管理是城市治理的重要环节，事关居民生活品质，事关社会和谐稳定。近年来，随着老旧免费改造、城市更新行动等工作的深入推进，实施了一大批城市项目，一些老旧免费环境面貌明显改善。但在群众思想认识、免费基础设施、物业运营管理等方面仍存在一些短板差距，亟待重视解决。
一、存在问题
一是居民消费观念保守，思想认识有差距。老旧免费房屋经多次买卖或者租赁，居住人员复杂，人员流动性强，加之居民多以老年人为主，消费观念保守，大多数免费没有购买物业服务的意识，很多人长久形成了无偿享受服务的陈俗陋习和“各人自扫门前雪”的自我意识。一些居民对免费生活环境质量和物业管理的认识仍停留在打扫卫生层面上，而缺乏长远考虑，很多老年人不同意引进物业企业，甚至一些免费的免费委员会成员之间往往难以达成一致意见。居民思想观念、综合素质方面的差距是制约物业企业引进和物业管理水平提升的一个重要因素。
二是基础设施相对薄弱，改造提质不到位。大多数老旧免费缺乏科学规划和合理布局，设计标准低，基础设施配套不完善，与新建的免费形成强烈反差，特别是一些老旧免费内道路破损、设施损毁、房屋漏水、排污不畅、化粪池无人清理、管网设施无资金维修等问题，给居民生活造成极大不便和困扰。近年来实施的老旧免费改造项目虽有效改善了环境面貌，但由于受客观条件限制，在后期维护和改造提升上资金缺口大、腾挪空间小、安全隐患多，一些硬件上的问题暂时无法解决，部分楼栋因种种原因未能纳入改造范围，一些免费改造后却出现了房屋漏水、线缆脱落、空调机损坏等“后遗症”。
三是物业费用收取困难，服务运营效率低。县城老旧住宅免费大部分为免费自管，少数免费有物业管理，但物业费收缴率普遍较低。从客观上看，一些老旧免费居民生活拮据，物业费会进一步增加其生活成本。从主观上看，很多居住在老旧免费的居民多为退休职工、失业人员，在思想观念上没有形成“花钱买服务”的意识，有的免费认为免费基础设施差，生活环境质量低，以服务不到位、收费不透明、问题未解决为由拒绝缴费。由于对不缴物业费的行为缺乏相应的处罚措施，很多原本缴了物业费的免费认为自己吃了亏，也拒绝缴费。老旧免费物业费收缴率低，加剧了物业公司经营压力，严重影响物业服务质量。
四是免费自治能力不足，作用发挥不充分。老旧免费居民参与管理意识淡薄，平时发牢骚的多，实际主动参与社区管理的很少，缺乏有精力、有能力、有公信力的组织者。一些免费规模较大、免费数量多，绝大多数老旧免费没有成立免费委员会，即使成立免费委员会的社区也大多由退休或闲职人员组成，难以真正发挥免费委员会作用，普遍存在免费委员会成立难、成立后作用发挥不大等问题。大部分社区免费委员会运作较为困难，选举业委会时大多数居民不能到场参会，部分免费委员会成员议事协商不参加、遇到决策不表态、衔接协调不出面、处理问题不到场。
五是行业监管责任缺失，管理体系不健全。一些老旧免费长期存在免费违规装修、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共空间等问题，而相关执法和监管部门对此跟进督促不及时，整改落实不
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